Пресс-релиз конференции на тему:«Изменения в бухгалтерском учете и составлении отчетности у застройщиков в связи с принятием ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения»

Конференция собрала более 80 участников из 65 регионов России. Это представители строительной и аудиторской отраслей.

В работе Конференции принял участие Вице-президент «ОПОРЫ РОССИИ» Глеб Вячеславович Киндер.

С приветственным словом к участникам конференции обратился член Комитета по правовым вопросам аудиторской деятельности СРО ААС, член Рабочего органа Совета по аудиторской деятельности, член Общественного совета Министерства труда и социальных отношений РФ, председатель комиссии по аудиту, бухгалтерскому учету и налогово-финансовому консультированию "ОПОРА РОССИИ", административный директор ООО Аудиторская фирма "Эдвейз", аудитор, адвокат, к.э.н. Федосимов Борис Александрович. Он подчеркнул важность проводимого совместного мероприятия с профильным комитетом по строительству «ОПОРА РОССИИ» и отметил актуальность данного мероприятия и большой интерес со стороны участников (на мероприятии присутствовало более 80 представителей компаний-застройщиков и аудиторских компаний из более 65 регионов).

Модератором конференции выступил председатель Комитета по строительству «ОПОРА РОССИИ» Котровский Дмитрий Михайлович. Дмитрий Михайлович поприветствовал участников конференции, рассказал о важности и своеобразности бухгалтерского учета и налогообложения в строительстве, связанной со спецификой его деятельности. В этом году Дмитрий Михайлович представляет интересы предпринимателей «ОПОРЫ РОССИИ» в рамках Общественного Совета при Минстрое РФ и рабочей группы по реализации механизма «регуляторной гильотины» в сфере строительства и ЖКХ при Минстрое России.

Директор ООО АФ «Галакт-Инфо» (г. Новосибирск), аудитор Апушкина Галина Юрьевна начала свое выступление с обзора нормативных актов, регулирующих инвестиционную деятельность в строительстве, подчеркнув те изменения, которые были внесены в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» и те новеллы, с которыми работают застройщики в современных условиях. Это проектное финансирование и использование счетов эскроу. Рассматривая вопросы налогового учета Галина Юрьевна остановилась на перечне доходов и расходов, принимаемых для целей определения финансового результата в налоговом учете, и на долгожданном изменении в ст. 251 НК РФ в части отнесения к средствам целевого финансирования средств участников долевого строительства, размещенных на счетах эскроу в соответствии с законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, тем самым подтвердив, что данные средства относятся к не принимаемым доходам в целях исчисления налога на прибыль.

Конференция продолжилась выступлением Председателя Комитета по строительству Калужского регионального отделения «ОПОРЫ РОССИИ», соучредителя ООО СЗ «Облстрой» Моисеева Дениса Юрьевича. Денис Юрьевич рассказал об актуальных проблемах застройщиков – субъектов МСП: проектном финансировании различными банками, финансировании по программам Министерства экономического развития РФ, о проверках надзорных органов, об оптимизации процедуры сдачи строительства в эксплуатацию, а также о проблемах с привлечением труда мигрантов в текущей ситуации. Вопрос о запрете набора мигрантов на стройки для малого бизнеса вызвал бурные обсуждения. «Наша задача сейчас с помощью института общественного мнения и профильных комитетов по строительству получить реальные цифры, отвечающие на два вопроса: первое - сможет ли малый бизнес реализовывать свои проекты без иностранной рабочей силы; второй - насколько дешевле обходится работа иммигрантов, чем работа наших соотечественников на стройках», – подчеркнул модератор Дмитрий Михайлович Котровский. 

В докладе «Обзор практики ведения бухгалтерского учета и составления бухгалтерской отчетности у застройщика» директор ООО АФ «Галакт-Инфо» Апушкина Галина Юрьевна остановилась на историческом подходе к отражению операций в бухгалтерском учете застройщиков и формированию бухгалтерской отчетности до принятия ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения». Это традиционный сбор информации о расходах на объекты строительства на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» и соответствующее отражение в I разделе Баланса данных о незаконченных объектах строительства МКД. А также отражение обязательств по договорам долевого участия на счете 86 «Целевое финансирование» и соответственно в Долгосрочных и краткосрочных обязательствах в бухгалтерском балансе. С введением с 2022 года нового ФСБУ 26/2020 данных подход становится более неприемлемым.

Директор ООО «Русинтерконсалт» (г. Новосибирск), член Совета Сибирского ТО СРО АСС, председатель комитета по профессиональному образованию Сибирского ТО СРО ААС Степанова Наталья Юрьевна в своем докладе «Вопросы применения ПБУ 2/2008 «Учет договоров строительного подряда» для застройщика» остановилась на неурегулированной специфике применения ПБУ 2/2008 именно для застройщиков, обратив внимание на использование модифицированного подхода в учетной политике застройщика в случае применения с учетом особенностей нового ФСБУ 5/2019 «Запасы» и проекта ФСБУ «Доходы». Наталья Юрьевна подчеркнула, что в связи с введением с 2018 года нового МСФО (IFRS) 15 «Выручка по договорам с покупателями» застройщикам нужно ссылаться в своей учетной политике при формировании выручки «по мере готовности» на положения данного стандарта. В современной практике в связи со сближением бухгалтерского учета с налоговым учетом данный подход при формировании выручки применяется лишь 10% застройщиков, большинство из которых либо составляют отчетность в соответствии с МСФО, либо планируют переход на МСФО в ближайшее время.

О применении ФСБУ 5/2019 «Запасы» у застройщиков, вероятности убыточной отчетности, а также признании доходов и расходов и отражении средств дольщиков в своем докладе рассказал Кизь Владимир Владимирович - Генеральный директор АО КГ «Баланс» (г. Новосибирск), заместитель руководителя Сибирского ТО СРО ААС, председатель комитета по стандартизации и методологии аудиторской деятельности Сибирского ТО СРО ААС, декан Факультета корпоративной экономики и предпринимательства НГУЭиУ. Владимир Владимирович отметил, что с 2021 года ФСБУ 5/2019 применяется и к объектам недвижимости и незавершенному строительству как виду незавершенного производства для застройщиков, дал определение операционного цикла, подчеркнув, что строительство МКД в независимости от срока строительства (менее или более 12 месяцев) представляет собой операционный цикл, и соответственно, все затраты должны быть включены в статью «Запасы» бухгалтерского баланса. Также докладчик остановился на системе директ-костинга, которая с введением ФСБУ 5/2019 становится единственно возможной при формировании себестоимости объектов недвижимости, на создание которых заключены договоры долевого участия или которые в последствии будут продаваться по договорам купли-продажи. В связи с этим коммерческие и административные расходы более не включаются в полную себестоимость, а напрямую относятся в отчет о прибылях и убытках в том периоде, в котором они были понесены. Это приведет к возможной убыточности отчетности застройщика в те периоды, когда МКД строится, и выручка по объекту не признается. Во второй части доклада Владимир Владимирович остановился на трех отраслевых подходах по отражению доходов (признание доходов в сумме, предусмотренной ДДУ, признание доходов только в сумме экономии и признание доходов в сумме превышения суммы средств дольщиков над суммой прямых затрат на строительство), а также на отражении обязательств перед дольщиками.

На тему «Формирование выручки по договорам с покупателями у застройщиков: опыт составления отчетности в соответствии с МСФО» выступила директор ООО «Русинтерконсалт» (г. Новосибирск) Степанова Наталья Юрьевна. Наталья Юрьевна рассказала об опыте применения МСФО (IFRS) 15 «Выручка по договорам с покупателями» крупнейшими застройщиками России, рассказала о двух подходах к оценке степени завершенности (метод результатов и метод ресурсов), привела примеры отражения в учетной политике по МСФО описания раздела «Выручка», а также предложила возможный подход к отражению операций по учету договоров по созданию МКД в МСФО. В заключении было отмечено, что застройщикам уже сейчас необходимо изучать опыт применения МСФО для отражения выручки в связи с тем, что уже учет выручки по методу ресурсов (готовности) становится все более и более актуальным и для застройщиков – субъектов малого и среднего бизнеса.

Конференция вызвала большой интерес к изменениям в составлении бухгалтерской отчетности у застройщиков на фоне продолжающегося сближения правил РСБУ с правилами МСФО.

Далее конференция перешла в формат открытого заседания Комитета по строительству, на котором выступили члены профильного комитета.

Оживленную дискуссию вызвала представленная на заседании председателем Комитета по строительству Севастопольского регионального отделения «ОПОРЫ РОССИИ» Антоном Владимировичем Кузенским презентация Платформы для автоматизированного обследования технического состояния зданий, разработанная TECH CON Сколково, решающая задачу по определению сметной стоимости ремонтно-восстановительных работ объектов в кратчайшие сроки. «В рамках стратегического развития строительного комплекса (Стратегия – 2035) и применения цифровых технологий появилась возможность в короткий срок определять предельную стоимость объекта капитального ремонта и реконструкции при помощи цифровой платформы TechCon. Данный сервис необходимо внедрять в строительную отрасль, как предпроектные мероприятия! Это исключит в дальнейшем разработки проектов низкого качества», - сообщил Антон Кузенский.

О работе Новосибирского регионального Комитета по строительству рассказал его председатель Виктор Александрович Остахов.

И в заключении мероприятия было рассмотрено предложение Председателя Комиссии по строительству Санкт-Петербуржского регионального отделения «ОПОРЫ РОССИИ» Глеба Борисовича Лукьянова о необходимости принятия моратория на снос жилых самовольных построек (самостроев) и сбора первичной информации о таких объектах для выработки критериев их классификации и составления общественного реестра. «Застройщикам приходилось пересогласовывать проектную документацию неоднократно, но зачастую это просто невозможно. В итоге компании попадали в ситуацию, когда после завершения строительства по уже утвержденному проекту объект получал статус самовольной постройки. Органы власти принимали различные решения. Достаточно вспомнить знаменитую дачную амнистию. Однако это капля в море. За последние 30 лет появилось много зданий, которые в текущих условиях не совсем понятно, к какой категории относить. Сейчас нередки случаи, когда уже введенные объекты признаются самовольным строительством и подлежат сносу. При этом в них уже живут люди», – отметил Глеб Лукьянов.

Выступающие ответили на вопросы, которые участники конференции задавали в ходе мероприятия. По окончанию конференции участники поблагодарили модератора и организаторов мероприятия. 

Просмотреть запись мероприятия можно по ссылке